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 　　近日,央行發(fā)布了《2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》,央行在報(bào)告中預(yù)期,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了幾年的快速增長(zhǎng)后,存在調(diào)整的可能。這一預(yù)期值得我們重點(diǎn)關(guān)注。 
　　在GDP中比重過大 
　　就去年對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率而言,房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測(cè)算,2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn),間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn),兩者相加共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明,我國(guó)GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。 
　　導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于:長(zhǎng)期以來,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直依賴于固定投資的快速增長(zhǎng),而房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)又明顯地帶動(dòng)了固定投資增長(zhǎng),從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng),由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率。 
　　有關(guān)專家指出,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)快速發(fā)展,主要是依賴于金融的強(qiáng)力支持:一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資,二是通過發(fā)放個(gè)人住房貸款增加房屋銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。所以,由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)金融依賴度的不斷增強(qiáng),自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來。 
　　由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴度太大,也導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貸款集中度過大的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),2001年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了6000多億元,同比增長(zhǎng)25%左右,2002年1-6月,全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2821億元,同比增長(zhǎng)32.9%；另一方面,截止到2002年6月底,金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)6630.1億元。因此,據(jù)有關(guān)專家測(cè)算,金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款余額,占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)為10%左右。 
　　區(qū)域性泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 
　　有專家指出,目前我國(guó)雖然并不存在全國(guó)范圍的房地產(chǎn)泡沫,但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生,這主要體現(xiàn)在: 
　　迄今為止,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)暴利行業(yè),導(dǎo)致許多廠商紛紛進(jìn)入該行業(yè),整個(gè)行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控,導(dǎo)致該行業(yè)的無序競(jìng)爭(zhēng),加上地方政府不斷變動(dòng)的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策,又導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的土地?cái)?shù)量成倍上升,地產(chǎn)價(jià)格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢(shì)頭,其中房地產(chǎn)商品正逐步向高檔住宅和寫字樓方向發(fā)展。另外,一個(gè)更為重要的因素是,居民的可支配收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度,他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降。因此,在一定程度上,一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度,已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L(zhǎng)速度,區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。 
　　目前,我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力主要來自于金融支持。許多房地產(chǎn)開發(fā)商從金融機(jī)構(gòu)手中獲得開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的資金,然后進(jìn)行滾動(dòng)操作,最后將樓盤以按揭貸款的方式進(jìn)行銷售,并將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)"套"在了金融機(jī)構(gòu)身上。同時(shí),個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)也在逐步凸現(xiàn)。 
　　調(diào)控將不可避免 
　　因此,若要較早防范和抑制房地產(chǎn)業(yè)泡沫從區(qū)域性演化為全國(guó)性的泡沫,首先應(yīng)該從政府及金融方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控開始,這一點(diǎn)已成市場(chǎng)共識(shí)。建設(shè)部俞正聲部長(zhǎng)最近稱,將采取有效措施,來抑制房?jī)r(jià)過猛漲勢(shì)。從目前看,政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段是大規(guī)模建設(shè)和推出經(jīng)濟(jì)適用房,國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部前不久宣布,今年將投資1700億元,計(jì)劃建設(shè)2.25億平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。 
　　另外,面對(duì)金融機(jī)構(gòu)集中于房地產(chǎn)業(yè)信貸可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn),央行已經(jīng)表明了自己的態(tài)度,擬通過防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè),以及用信貸政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,來對(duì)目前火熱的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適度降溫。