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人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格就像一張巨大的蜘蛛網(wǎng)里的兩個(gè)結(jié)點(diǎn)，獨(dú)立存在，但又緊密相聯(lián)。
一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在接受媒體采訪時(shí)曾說過，2005年全球最大的謎團(tuán)就是人民幣的匯率。
我想說的是，2005年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大謎團(tuán)是房地產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格究竟會(huì)不會(huì)降，降的幅度有多大。
這兩個(gè)謎團(tuán)，打開了其中的一個(gè)，也許就可以找到打開另一個(gè)之道。
就像大家都知道人民幣升值是遲早的事，只是誰也不知道升值的確切時(shí)間一樣，所有的人都知道國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格高得有些離譜，肯定會(huì)降，但究竟什么時(shí)候會(huì)真正降下來，誰也說不準(zhǔn)。
如今的現(xiàn)實(shí)是，無論是人民幣匯率的走勢(shì)，還是房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，都越來越撲朔迷離了。
5月初，在土耳其伊斯坦布爾出席亞洲開發(fā)銀行年會(huì)的中國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)金人慶，面對(duì)市場(chǎng)對(duì)人民幣升值預(yù)期的投機(jī)行為甚囂塵上，回應(yīng)說，市場(chǎng)投機(jī)的效果將適得其反，在過度投機(jī)的干擾下，中國(guó)政府目前的匯率改革速度和難度反而將增大。
在不久前的4月23日，出席博鰲亞洲論壇的中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川對(duì)中國(guó)匯率改革發(fā)表的論調(diào)是：“假如壓力不大，我們可以按照自己的優(yōu)先順序，逐步進(jìn)行改革；不過如果國(guó)際壓力夠強(qiáng)大，那也不是壞事，它將迫使我們加速改革?！?
金部長(zhǎng)和周行長(zhǎng)表達(dá)上的區(qū)別在于，金部長(zhǎng)認(rèn)為，對(duì)人民幣升值的壓力太大，改革的速度和難度反而將增大。換句話說，就是希望能夠找到一個(gè)政治壓力和投機(jī)壓力都“足夠弱”的時(shí)機(jī)，推進(jìn)匯率改革。周行長(zhǎng)則認(rèn)為，如果國(guó)際對(duì)人民幣匯率的壓力夠強(qiáng)大，將迫使決策者加速人民幣匯率改革。其中蘊(yùn)含的潛臺(tái)詞是，如果繼續(xù)拖延的話，改革可能會(huì)在更困難的環(huán)境中進(jìn)行。
雖然表述各自不同，但中心意思是一樣的：那就是匯率改革遲早會(huì)推進(jìn)，只不過推進(jìn)的快慢程度會(huì)因?yàn)椴煌恼J(rèn)識(shí)而有不同的選擇。因此，匯率改革到底會(huì)遲，還是會(huì)早進(jìn)行，還是一個(gè)謎。
房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)同樣出現(xiàn)了讓人看不懂的局面。
今年一季度最重要的宏觀調(diào)控政策當(dāng)屬央行出臺(tái)的房貸新政，政策方向具有緊縮性，目的是為了抑制過快上漲的房?jī)r(jià)。但事實(shí)是，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)依然較快，一季度達(dá)到了26.7%；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然持續(xù)上漲，來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，一季度，我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上升12.5%，漲幅比去年同期提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。而且國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的專家認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)仍可能偏快。
一面是政府努力采取措施打壓房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)價(jià)格，一面是房地產(chǎn)價(jià)格攀高不下。房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟怎么了？
其實(shí)，人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格這兩個(gè)從表面看上去并無太多關(guān)聯(lián)的問題是有聯(lián)系的。因?yàn)椋陲w漲的房地產(chǎn)價(jià)格背后，升值預(yù)期是一個(gè)推動(dòng)力。
據(jù)報(bào)道，今年初，海外基金收購商業(yè)物業(yè)轟動(dòng)了上海灘?；ㄆ煦y行斥資8億元買下陸家嘴寫字樓物業(yè)，澳洲麥格里集團(tuán)旗下M GPA花8億元收購新茂大廈，荷蘭國(guó)際房地產(chǎn)、摩根斯坦利等在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更是動(dòng)作頻頻。今年前3個(gè)月，外資機(jī)構(gòu)在滬房地產(chǎn)收購資金已經(jīng)超過去年全年。4月初，高盛首度重拳出擊中國(guó)地產(chǎn)業(yè)，斥資1.076億美元買下坐落于上海外灘附近一棟24層的寫字樓———百騰大廈。
據(jù)人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)，境外資金直接流入房地產(chǎn)的比重，2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超過了25%，2004年前5個(gè)月達(dá)到32.6%。
外資之所以大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，一個(gè)重要原因是人民幣升值預(yù)期，熱錢流入最主要的選擇是投資和購買房地產(chǎn)。
于是，熱錢將兩個(gè)都很敏感的問題聯(lián)系在了一起，而且似乎成了解決這兩個(gè)問題的一種選擇。
只要熱錢不再巨賭人民幣升值，市場(chǎng)上對(duì)人民幣升值的投機(jī)壓力就會(huì)弱下來，熱錢也會(huì)因此而撤離房地產(chǎn)業(yè)，這樣，也許匯率改革進(jìn)行得會(huì)更加順利，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)失去支撐其上漲的重要支柱。
但有一點(diǎn)需要注意，那就是外資熱錢的撤離，會(huì)不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)造成毀滅性的打擊？如果房產(chǎn)價(jià)格過快過猛下降，將會(huì)涉及到整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。
首先是銀行受不了。據(jù)中國(guó)國(guó)際金融有限公司資料，大約60%的房地產(chǎn)投資來源于銀行貸款。再加上個(gè)人房貸的2萬億元，如果房?jī)r(jià)真的大落，好資產(chǎn)就變成了呆壞賬。本來就很脆弱的中國(guó)的金融業(yè)能否承受？其次，是農(nóng)民工受不了。不可否認(rèn)的是，進(jìn)城的農(nóng)民工一半以上都在從事建筑業(yè)以及與建筑業(yè)有關(guān)的行業(yè)，如果房?jī)r(jià)大落，帶來的必然是房地產(chǎn)業(yè)的萎縮，這樣，很多農(nóng)民工就會(huì)失業(yè)。農(nóng)民的增收問題如何解決？城市居民也會(huì)受不了，據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所李實(shí)教授的研究，2002年城市居民凈房產(chǎn)均值29703元，占居民總財(cái)產(chǎn)凈值的64.38%，房?jī)r(jià)大落就意味著居民財(cái)產(chǎn)的縮水和貶值，進(jìn)而會(huì)影響到居民的消費(fèi)支出心理，國(guó)內(nèi)需求也會(huì)隨之大落。
人民幣匯率和房地產(chǎn)價(jià)格就像一張巨大的蜘蛛網(wǎng)里的兩個(gè)結(jié)點(diǎn)，獨(dú)立存在，但又緊密相聯(lián)。
一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家在接受媒體采訪時(shí)曾說過，2005年全球最大的謎團(tuán)就是人民幣的匯率。我想說的是，2005年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大謎團(tuán)是房地產(chǎn)價(jià)格，價(jià)格究竟會(huì)不會(huì)降，降的幅度有多大。
這兩個(gè)謎團(tuán)，解開了其中的一個(gè)，也許就可以找到解開另一個(gè)之道。
但至少目前為止，這兩個(gè)謎團(tuán)還在繼續(xù)著！