印度地產(chǎn)之盛世危言
來源：admin
作者：admin
時(shí)間：2006-10-16 14:02:00
印度在建百余座購物中心
對(duì)自己大力推動(dòng)的印度購物中心的發(fā)展，拉維•拉赫伽(Ravi Raheja)描繪了一幅悲觀的前景。
他說：“現(xiàn)在彷佛站在懸崖邊上，只要推一下，就會(huì)掉下萬丈深淵?！?br>目前在整個(gè)印度，許多購物中心都建在城鎮(zhèn)邊緣，如德里附近的古爾加翁，那是一個(gè)客服中心匯集地。熱錢、饑渴的開發(fā)商和不成熟的零售方式都聚集到這里。
業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，在印度最大的8座城市，共有219座購物中心在建，總面積達(dá)6600萬平方英尺。此外，在齋普爾和晨奈等規(guī)模較小的城市，也在建設(shè)38座購物中心，總面積達(dá)1300萬平方英尺。
K.Raheja是孟買一家家族控制的大型地產(chǎn)開發(fā)商。主管拉赫伽先生認(rèn)為，在那些計(jì)劃于2008年前完工的在建項(xiàng)目中，只有五分之一能在建筑和現(xiàn)代零售設(shè)計(jì)方面達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
而少數(shù)已將零售模式、租戶和建設(shè)較好融合在一起的購物中心——拉赫伽先生將旗下的Inorbit購物中心也歸入此列，正在收取回報(bào)。
例如，僅孟買市郊一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)聚居的馬來德(Malad)地區(qū)，就有6家購物中心，Inorbit是其中之一，這里同時(shí)匯聚了經(jīng)濟(jì)改革最好和最壞的一面。比起精英人士所熱衷的孟買南部地區(qū)，這里的耐用品、服裝及餐飲銷售低了一倍，租金也便宜三分之一。
購物中心只是印度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分。更多人正通過按揭貸款購買住房；當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)基金已經(jīng)形成，大量外資正涌向印度。
房地產(chǎn)走向喜憂參半
然而許多人為此擔(dān)憂。繼調(diào)高銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重后，今年1月，印度央行又上調(diào)利率，敦促各銀行防范風(fēng)險(xiǎn)較大的借款人和資產(chǎn)質(zhì)量的下滑。
在幫助中低收入層購買住房方面起著帶頭作用的住宅發(fā)展金融公司(HDFC)也有著同樣的擔(dān)心。該公司董事長(zhǎng)迪帕克•帕瑞克(Deepak Parekh)說：“我看到很多空置的購物中心?！?br>
他認(rèn)為，商業(yè)租金的不斷上漲不利于那些租房、而非買房的初創(chuàng)公司。IT企業(yè)等公司對(duì)辦公及其它空間的強(qiáng)烈需求一直是推動(dòng)土地開發(fā)的因素。
這典型地體現(xiàn)在南部海濱城市晨奈。由于班加羅爾等IT中心的滿溢，晨奈成為諸多受益的二級(jí)城市之一。
也有一些人滿懷希望。孟買金融服務(wù)公司Indiabulls的執(zhí)行董事加甘•班加(Gagan Banga)表示：“(孟買)存在巨大的供應(yīng)缺口。如果說有泡沫，那就讓它有好了?！盜ndiabulls與美國(guó)投資公司Farallon合作一家印度房地產(chǎn)基金，并持有少數(shù)股份。
Indiabulls成為近年來衡量地產(chǎn)熱的一個(gè)指標(biāo)。它于2000年創(chuàng)立房地產(chǎn)基金，投資組合包括各種金融產(chǎn)品。由于去年對(duì)孟買兩家原紡織廠報(bào)出前所未有的競(jìng)價(jià)，該基金名聲大噪。它以27.6億盧比購入一塊地皮，并在5個(gè)月后又斥資44億盧比買下附近另一塊地皮。
這一項(xiàng)目占地19公頃，總體開發(fā)包括350萬平方英尺的可出租空間，但如今因一起質(zhì)詢而被擱置，該案已報(bào)呈印度最高法院(ISC)。
班加先生表示：“開始的時(shí)候我們注意到兩點(diǎn)：被積壓的需求和供應(yīng)不足；我們還發(fā)現(xiàn)，許多在房地產(chǎn)領(lǐng)域涉足較深的外國(guó)銀行渴望進(jìn)入印度市場(chǎng)。目前還是這樣?！?br>
Indiabulls計(jì)劃將兩塊地捆綁為一只房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)，在新加坡上市，或經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后在印度上市——這可能需要等很長(zhǎng)時(shí)間。
Indiabulls的大膽競(jìng)價(jià)凸顯出該行業(yè)最令人擔(dān)憂的因素——土地價(jià)格不斷上漲。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)格漲幅最大。
今年1月，印度市值最高的私營(yíng)企業(yè)信心工業(yè)公司(Reliance Industries) 董事長(zhǎng)穆克什•安巴尼(Mukesh Ambani)，以110億印度盧比的出價(jià)，在孟買北部新興商業(yè)中心Bandra Kurla購得一塊7.5公頃的土地。
安巴尼先生正大量收購?fù)恋?，為下一步大舉進(jìn)軍城鎮(zhèn)和特別經(jīng)濟(jì)區(qū)做準(zhǔn)備。他將開發(fā)一座包括辦公室和會(huì)議室在內(nèi)的綜合商務(wù)樓，其土地成本相當(dāng)于每平方英尺1.8萬印度盧比——幾乎是兩年前的一倍。
外資的介入
一位外國(guó)基金管理者抱怨說：“市場(chǎng)很熱。很難發(fā)現(xiàn)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的項(xiàng)目?！比欢鈬?guó)投資者似乎并未卻步，盡管“大量資本”還未能實(shí)現(xiàn)很多交易。
班加先生表示，全球投資者“希望在新一波浪潮開始前，看到現(xiàn)有投資取得進(jìn)展?！?br>
迄今為止，已有8家外國(guó)基金向印度房地產(chǎn)基金投入約10億美元。印度商業(yè)地產(chǎn)9%至10%的高回報(bào)率，是這些基金可能加大投資的原因之一。
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)基金籌措了大約20億美元。其中規(guī)模最大的是住宅發(fā)展金融公司2.3億美元的基金。未來幾個(gè)月，它將跟進(jìn)一個(gè)規(guī)模為5億美元的國(guó)際基金。
根據(jù)第一項(xiàng)基金，一半的資金用于科技園和多用途開發(fā)。住宅發(fā)展金融公司表示，它一直通過與建筑商共同開發(fā)土地及管理地產(chǎn)來拓寬經(jīng)營(yíng)渠道。
通常為員工提供住所的印度大型雇主，正要求住宅發(fā)展金融公司這樣的機(jī)構(gòu)扮演房東角色。例如，有一項(xiàng)方案為：住宅發(fā)展金融公司向建筑商提前支付幾年的租金，以持有其地產(chǎn)，而租戶——也許是一家大型跨國(guó)公司——向住宅發(fā)展金融公司支付租金。
在歡迎美林(Merrill Lynch)、紐約建筑集團(tuán)鐵獅門(Tishman Speyer)等外國(guó)公司引入專業(yè)知識(shí)技能的同時(shí)，帕瑞克先生也認(rèn)為，外國(guó)資本只會(huì)促成泡沫。
他補(bǔ)充說，在住宅市場(chǎng)，由于土地價(jià)值不斷上漲，而終端用戶定價(jià)明顯平平，“它們意識(shí)到，自己來的時(shí)機(jī)可能不對(duì)。”
譯者/ 徐柳 牛薇
信息來源：FT中文版
對(duì)自己大力推動(dòng)的印度購物中心的發(fā)展，拉維•拉赫伽(Ravi Raheja)描繪了一幅悲觀的前景。
他說：“現(xiàn)在彷佛站在懸崖邊上，只要推一下，就會(huì)掉下萬丈深淵?！?br>目前在整個(gè)印度，許多購物中心都建在城鎮(zhèn)邊緣，如德里附近的古爾加翁，那是一個(gè)客服中心匯集地。熱錢、饑渴的開發(fā)商和不成熟的零售方式都聚集到這里。
業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，在印度最大的8座城市，共有219座購物中心在建，總面積達(dá)6600萬平方英尺。此外，在齋普爾和晨奈等規(guī)模較小的城市，也在建設(shè)38座購物中心，總面積達(dá)1300萬平方英尺。
K.Raheja是孟買一家家族控制的大型地產(chǎn)開發(fā)商。主管拉赫伽先生認(rèn)為，在那些計(jì)劃于2008年前完工的在建項(xiàng)目中，只有五分之一能在建筑和現(xiàn)代零售設(shè)計(jì)方面達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。
而少數(shù)已將零售模式、租戶和建設(shè)較好融合在一起的購物中心——拉赫伽先生將旗下的Inorbit購物中心也歸入此列，正在收取回報(bào)。
例如，僅孟買市郊一個(gè)中產(chǎn)階級(jí)聚居的馬來德(Malad)地區(qū)，就有6家購物中心，Inorbit是其中之一，這里同時(shí)匯聚了經(jīng)濟(jì)改革最好和最壞的一面。比起精英人士所熱衷的孟買南部地區(qū)，這里的耐用品、服裝及餐飲銷售低了一倍，租金也便宜三分之一。
購物中心只是印度繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分。更多人正通過按揭貸款購買住房；當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)基金已經(jīng)形成，大量外資正涌向印度。
房地產(chǎn)走向喜憂參半
然而許多人為此擔(dān)憂。繼調(diào)高銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重后，今年1月，印度央行又上調(diào)利率，敦促各銀行防范風(fēng)險(xiǎn)較大的借款人和資產(chǎn)質(zhì)量的下滑。
在幫助中低收入層購買住房方面起著帶頭作用的住宅發(fā)展金融公司(HDFC)也有著同樣的擔(dān)心。該公司董事長(zhǎng)迪帕克•帕瑞克(Deepak Parekh)說：“我看到很多空置的購物中心?！?br>
他認(rèn)為，商業(yè)租金的不斷上漲不利于那些租房、而非買房的初創(chuàng)公司。IT企業(yè)等公司對(duì)辦公及其它空間的強(qiáng)烈需求一直是推動(dòng)土地開發(fā)的因素。
這典型地體現(xiàn)在南部海濱城市晨奈。由于班加羅爾等IT中心的滿溢，晨奈成為諸多受益的二級(jí)城市之一。
也有一些人滿懷希望。孟買金融服務(wù)公司Indiabulls的執(zhí)行董事加甘•班加(Gagan Banga)表示：“(孟買)存在巨大的供應(yīng)缺口。如果說有泡沫，那就讓它有好了?！盜ndiabulls與美國(guó)投資公司Farallon合作一家印度房地產(chǎn)基金，并持有少數(shù)股份。
Indiabulls成為近年來衡量地產(chǎn)熱的一個(gè)指標(biāo)。它于2000年創(chuàng)立房地產(chǎn)基金，投資組合包括各種金融產(chǎn)品。由于去年對(duì)孟買兩家原紡織廠報(bào)出前所未有的競(jìng)價(jià)，該基金名聲大噪。它以27.6億盧比購入一塊地皮，并在5個(gè)月后又斥資44億盧比買下附近另一塊地皮。
這一項(xiàng)目占地19公頃，總體開發(fā)包括350萬平方英尺的可出租空間，但如今因一起質(zhì)詢而被擱置，該案已報(bào)呈印度最高法院(ISC)。
班加先生表示：“開始的時(shí)候我們注意到兩點(diǎn)：被積壓的需求和供應(yīng)不足；我們還發(fā)現(xiàn)，許多在房地產(chǎn)領(lǐng)域涉足較深的外國(guó)銀行渴望進(jìn)入印度市場(chǎng)。目前還是這樣?！?br>
Indiabulls計(jì)劃將兩塊地捆綁為一只房地產(chǎn)投資信托基金(REIT)，在新加坡上市，或經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后在印度上市——這可能需要等很長(zhǎng)時(shí)間。
Indiabulls的大膽競(jìng)價(jià)凸顯出該行業(yè)最令人擔(dān)憂的因素——土地價(jià)格不斷上漲。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)格漲幅最大。
今年1月，印度市值最高的私營(yíng)企業(yè)信心工業(yè)公司(Reliance Industries) 董事長(zhǎng)穆克什•安巴尼(Mukesh Ambani)，以110億印度盧比的出價(jià)，在孟買北部新興商業(yè)中心Bandra Kurla購得一塊7.5公頃的土地。
安巴尼先生正大量收購?fù)恋?，為下一步大舉進(jìn)軍城鎮(zhèn)和特別經(jīng)濟(jì)區(qū)做準(zhǔn)備。他將開發(fā)一座包括辦公室和會(huì)議室在內(nèi)的綜合商務(wù)樓，其土地成本相當(dāng)于每平方英尺1.8萬印度盧比——幾乎是兩年前的一倍。
外資的介入
一位外國(guó)基金管理者抱怨說：“市場(chǎng)很熱。很難發(fā)現(xiàn)具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的項(xiàng)目?！比欢鈬?guó)投資者似乎并未卻步，盡管“大量資本”還未能實(shí)現(xiàn)很多交易。
班加先生表示，全球投資者“希望在新一波浪潮開始前，看到現(xiàn)有投資取得進(jìn)展?！?br>
迄今為止，已有8家外國(guó)基金向印度房地產(chǎn)基金投入約10億美元。印度商業(yè)地產(chǎn)9%至10%的高回報(bào)率，是這些基金可能加大投資的原因之一。
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)基金籌措了大約20億美元。其中規(guī)模最大的是住宅發(fā)展金融公司2.3億美元的基金。未來幾個(gè)月，它將跟進(jìn)一個(gè)規(guī)模為5億美元的國(guó)際基金。
根據(jù)第一項(xiàng)基金，一半的資金用于科技園和多用途開發(fā)。住宅發(fā)展金融公司表示，它一直通過與建筑商共同開發(fā)土地及管理地產(chǎn)來拓寬經(jīng)營(yíng)渠道。
通常為員工提供住所的印度大型雇主，正要求住宅發(fā)展金融公司這樣的機(jī)構(gòu)扮演房東角色。例如，有一項(xiàng)方案為：住宅發(fā)展金融公司向建筑商提前支付幾年的租金，以持有其地產(chǎn)，而租戶——也許是一家大型跨國(guó)公司——向住宅發(fā)展金融公司支付租金。
在歡迎美林(Merrill Lynch)、紐約建筑集團(tuán)鐵獅門(Tishman Speyer)等外國(guó)公司引入專業(yè)知識(shí)技能的同時(shí)，帕瑞克先生也認(rèn)為，外國(guó)資本只會(huì)促成泡沫。
他補(bǔ)充說，在住宅市場(chǎng)，由于土地價(jià)值不斷上漲，而終端用戶定價(jià)明顯平平，“它們意識(shí)到，自己來的時(shí)機(jī)可能不對(duì)。”
譯者/ 徐柳 牛薇
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