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　　2006年5月29日，中國(guó)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，該《意見(jiàn)》的主要說(shuō)法被稱為“國(guó)六條”。

　　而隨著“國(guó)六條”的出臺(tái)，房地產(chǎn)新一輪的宏觀調(diào)控正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，而這對(duì)欲進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的外資來(lái)講，很可能又是一輪機(jī)會(huì)？

　　引發(fā)“第二波”炒作？

　　“國(guó)六條”中“重點(diǎn)發(fā)展中工價(jià)位普通商品住房”和“有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”的提出，使得一些高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資渠道局限性加大。

　　而縱觀這幾年外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，一線城市的商用物業(yè)由于投資回報(bào)率較高，成了外資青睞的對(duì)象，因此“國(guó)六條”的出臺(tái)，為外資進(jìn)入中國(guó)的市場(chǎng)提供了更大的空間?；蛘哒f(shuō)，這次宏觀調(diào)控，絕對(duì)有可能創(chuàng)造外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二波投資機(jī)會(huì)。

　　總體而言，外資機(jī)構(gòu)對(duì)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很有信心的。不久前，日語(yǔ)版的《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》刊登一條消息稱，目前中國(guó)內(nèi)地城市人均住宅面積為26平方米。盡管這個(gè)數(shù)字在統(tǒng)計(jì)方面還存在一些誤差，但這是1980年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積的5倍多。全世界過(guò)去200余年工業(yè)化和城市化歷史上，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家有過(guò)這樣的事。

　　一些專家表示，這個(gè)數(shù)字后面還有一個(gè)不可忽略的權(quán)數(shù)——1980年中國(guó)城鎮(zhèn)居民為1.9億人，今天中國(guó)城鎮(zhèn)居民為5.4億人，房地產(chǎn)取得這樣的增長(zhǎng)是驚人的也是可以理解的。

　　倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院建筑與城市規(guī)劃系數(shù)教授伯戴特認(rèn)為：“如今在中國(guó)部分地區(qū)，建設(shè)規(guī)模之大是我們從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的。更重要的是，這是過(guò)去50到100年間，中國(guó)發(fā)展最快的時(shí)候?！?br>
　　現(xiàn)在想進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的海外資金規(guī)模巨大。據(jù)解，現(xiàn)在想進(jìn)入中國(guó)商用物業(yè)市場(chǎng)的外資有幾千億資金，其中真正有興趣投資的至少300億-400億，這個(gè)數(shù)目絕對(duì)是可觀的。

　　對(duì)此，今年5月31日，摩根斯坦利執(zhí)行董事Garth Peterson在上海的一個(gè)高端商業(yè)地產(chǎn)論壇上坦言：“到目前為止境外投資者還沒(méi)有大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)地產(chǎn)。”

　　泡沫下的投資或投機(jī)

　　當(dāng)歐美等西方媒體在報(bào)道中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫”的同時(shí)，卻驚奇地發(fā)現(xiàn)外國(guó)資本正在加快進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。近年英國(guó)廣播公司經(jīng)常邀請(qǐng)專家探討中國(guó)的住房問(wèn)題，許多專家認(rèn)為，國(guó)際熱錢流入已經(jīng)和中國(guó)儲(chǔ)蓄利率低、物業(yè)稅制度不健全一起成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的三個(gè)重要因素。

　　今年第一季度至少有5億美元投入到了中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其中約有50%資金投入北京，43%投到上海，其余資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京等二線城市。

　　令人費(fèi)解的是，當(dāng)摩根斯坦利的研究部門稱中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)“泡沫”時(shí)，該公司的投資部門卻悄悄進(jìn)入中國(guó)。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道，摩根斯坦利2005年在上海購(gòu)買了價(jià)值7億美元的商業(yè)地產(chǎn)。

　　今年首季度，北京寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了兩宗涉及外資的整售交易。一是亞洲國(guó)際金融投資有限公司以約2.7億美元的價(jià)格購(gòu)置了位于東二環(huán)路沿線華普中心的兩幢寫字樓；二是日本基金Replus購(gòu)置了中央商務(wù)區(qū)華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓，售價(jià)未予透露，據(jù)業(yè)界保守估計(jì)，成交價(jià)格在28億元人民幣以上。據(jù)了解，還有類似的購(gòu)買正在洽談之中。

　　另?yè)?jù)中介代理機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示，一季度，外資在上海房地產(chǎn)投資市場(chǎng)投資放量，成交金額已超過(guò)去年總量的一半，海外基金在一定程度上影響了上海今年一季度的房地產(chǎn)走勢(shì)。

　　在政府連續(xù)“重拳”調(diào)控之下，規(guī)模和資本額較小的民營(yíng)地產(chǎn)發(fā)展商遭到了不小的打擊，對(duì)外資來(lái)講，價(jià)格談判的空間便擴(kuò)大了，亞洲區(qū)內(nèi)日趨成熟的房地產(chǎn)證券化退出機(jī)制，讓外商可以通過(guò)境外市場(chǎng)套現(xiàn)其在國(guó)內(nèi)的商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。這些因素是觸發(fā)外商大舉進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的先決條件，而這些先決條件正在逐一實(shí)現(xiàn)。

　　國(guó)內(nèi)目前的資產(chǎn)證券化還處于一個(gè)剛起步的階段，企業(yè)融資市場(chǎng)產(chǎn)品過(guò)于單一。在宏觀調(diào)控和針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的一些新的條例的限制下，部分的民營(yíng)發(fā)展商在資金方面產(chǎn)生缺口，這些缺口沒(méi)有辦法再以貸款的形式進(jìn)入填補(bǔ)，這也是觸發(fā)部分外資對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)性房地產(chǎn)收購(gòu)的一個(gè)契機(jī)。

　　一旦外資撤離

　　有專家分析認(rèn)為，外資大舉進(jìn)入樓市緣于對(duì)人民幣升值預(yù)期，一旦認(rèn)為升值空間已經(jīng)見(jiàn)頂，就會(huì)出現(xiàn)集體撤離，那時(shí)會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨艱難的調(diào)整。

　　境外投資機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入樓市的危害之一就是可能加劇房地產(chǎn)泡沫。

　　中國(guó)臺(tái)灣和香港等地的“樓災(zāi)”歷史顯示，“點(diǎn)火-吹泡—吸血—撤退”是外資炒樓的一貫軌跡。而且，全球熱錢的“長(zhǎng)相”是一樣的：有利則萬(wàn)馬奔騰而來(lái)，卷起千重浪花；無(wú)利則呼嘯而去，不帶走一片云彩。到那時(shí)如夢(mèng)方醒、收拾殘局的只有國(guó)內(nèi)跟風(fēng)者。

　　日本樓市為此低迷了15年，臺(tái)灣下跌了13年，香港陣痛了6年。

　　國(guó)家外匯管理局資料顯示，去年外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地收購(gòu)房總額達(dá)34億美元，從境外流入的僑匯達(dá)174億美元。而僑匯流入劇增的上海、浙江的房?jī)r(jià)波動(dòng)，明顯比流入增幅平穩(wěn)的廣東、福建要大。

　　最先提出中國(guó)房地產(chǎn)“泡沫論”的是摩根斯坦利的經(jīng)濟(jì)分析師。該公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇普認(rèn)為：“目前2/3國(guó)家和地區(qū)正面臨房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，……在所有房地產(chǎn)泡沫國(guó)家和地區(qū)中，中國(guó)排第一?！?br>
　　其實(shí)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投入資金還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于內(nèi)資企業(yè)，因此不可以認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫，都是直接由外資引起的，但外資肯定是有推波助瀾的影響。

　　作者：顧列銘　聯(lián)合傳媒集團(tuán)CEO
　　商務(wù)部研究院 《中國(guó)外資》2006年第8期